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Die gemeinsame Immobilie bei der Trennung

Im Regelfall verlässt einer der Ehegatten das gemeinsam finanzierte Eigenheim im Fall der Trennung, der andere Partner verbleibt. Nicht selten verhält es sich dann so, dass beide Parteien davon ausgehen, der verbleibende Ehegatte träge weiterhin allein etwaige gemeinschaftliche Schulden bei der Bank für die Darlehen, die der Immobilienfinanzierung dienen (Zins und Tilgung), während der andere mit der Immobilie „nichts mehr am Hut“ hat. Wird dies aber nicht vertraglich geregelt, sieht das Gesetz etwas vollkommen anderes vor:

Der ausziehende Ehegatte haftet auf die Verbindlichkeiten gemeinsam mit dem anderen Gatten als Gesamtschuldner. Bedient nun der verbleibende Ehegatte das Darlehen allein gegenüber der Bank, gibt ihm § 426 Abs. 2 BGB nach dem Scheitern der Ehe einen Ausgleichsanspruch gegenüber dem ausziehenden Ehepartner: der verbleibende Gatte kann somit fordern, dass sich der andere an sämtlichen Schulden (Kredit, Hausgelder, notwendige Sanierungsmaßnahmen usw.) ab der Trennung hälftig beteiligt – auch wenn er die Immobilie gar nicht mehr nutzt! Hierbei spielt es auch keine Rolle, ob der ausziehende Partner leistungsfähig ist oder nicht, entschied der Bundesgerichtshof bereits 1983 (FamRZ 1983, 795).

Umgekehrt kann aber der Ehegatte, der die Immobilie verlässt, von dem anderen eine Nutzungsentschädigung gem. § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB verlangen, da dieser den eigenen Miteigentumsanteil nutzt (detailliert Kommentierung im Palandt, dem Standartkommentar zum BGB, 77. Auflage, § 1361, Rn. 20, Haußleiter/ Schulz, Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung, 5. Auflage, 5. Kap., Rn. 146 und interessant dazu auch Oberlandgericht Hamm, Beschl. v. 06.12.2013). Diese Entschädigung orientiert sich am örtlichen Mietspiegel und kann ab dem Zeitpunkt verlangt werden, ab dem sie geltend gemacht wird, i.d.R. also nicht rückwirkend. Ist der verbleibende Ehegatte nicht bereit zu zahlen, kann auf Räumung geklagt werden (hierzu die vorgenannte Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm).

Ferner ist es so, dass dem Ehegatten, der das Eigentum weiterhin bewohnt, ein sogenannter Wohnwertvorteil zuzurechnen ist, der das verfügbare Nettoeinkommen steigert – das wiederum ist bei der Unterhaltsberechnung relevant. Denn einerseits können gegenüber dem ausziehenden Ehegatten die Zinsleistungen unterhaltsmindernd abgezogen werden (die Tilgung als vermögensbildende Maßnahme i.d.R. nicht, wobei sich hier ein Paradigmenwechsel in der Rechtsprechung abzeichnet), andererseits das unterhaltsrechtlich relevante Einkommen mittels des Wohnwertvorteils gesteigert werden. Daraus kann sich dann natürlich ein höherer Unterhalt für den ausziehenden Partner errechnen, weswegen der Ansatz eines Wohnwertvorteils gegenüber der Nutzungsentschädigung als vorrangig angesehen wird.

Nach der Scheidung steht es dann jedem der Ehegatten frei, einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen, falls man sich über das weitere Schicksal der Immobilie nicht einig wird. Allerdings ist in der Regel ein freihändiger Verkauf des Eigentums oder vorzugsweise eine lebzeitige Übertragung auf die Kinder als potentielle Erben wirtschaftlich sinnvoller. Letzteres kann sogar bei einem späteren Sozialregress im Pflegefall privilegiert berücksichtigt und kann steueroptimiert gestaltet werden.

Ihr Ansprechpartner bei Fragen rund um die Immobilie im Trennungsfall ist Herr Rechtsanwalt ZIENTAL, Fachanwalt für Familienrecht, der sich nunmehr seit über zehn Jahren bundesweit Scheidungsangelegenheiten widmet.

Daniel & Ziental Rechtsanwälte PartG mbB
ZIENTAL, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht

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